Одна з найбільш суперечливих норм - про ПДВ на нерухомість. Вона вже викликала чимало галасу на ринку.
Нагадаємо: законопроект №5600 передбачає податок на додану вартість на все житло, крім того, що будується за бюджетні кошти.
І з цього приводу існують дві точки зору.
Перша йде від забудовників. Вони вже пророкують ринку колапс. За словами голови Конфедерації будівельників України та великого забудовника (компанія “Новий вік”) Лева Парцхаладзе, “збільшення податків не тільки не наповнить бюджет, а й призведе до катастрофічних наслідків”. Зокрема, він говорить про зростання цін на житло до 40%. При цьому цифра викликає питання, адже ПДВ - це лише 20% до цінника.
Цікаво також, що оцінки майбутнього подорожчання квартир істотно різняться. Так, за оцінками президента Асоціації фахівців нерухомості Юрія Піти, “забудовники будуть змушені підвищити ціну на 20%+”. Заступник мера Полтави, колишній підприємець, Ігор Петриченко оцінює підвищення цінників на квартири на 7-13%. Тобто, як видно, цінові прогнози відрізняються в кілька разів.
Переклад тексту на українську мову:
Не менше питань виникає щодо вторинного ринку. Проект закону складений таким чином, що ПДВ виникає навіть при перепродажі старого житла. Це вже спровокувало справжню паніку серед власників квартир. Люди бояться, що їх змусять платити 20% з нізвідки.
Друга точка зору - від ініціаторів законопроекту.
Формально ПДВ на першу поставку нерухомості (тобто, першу продажу) існує і зараз.
І, як пояснив “Країні” голова профільного парламентського комітету Данило Гетьманцев, “законопроект лише передбачає механізм, який не дозволяє забудовникам ухилятися від сплати ПДВ при продажу квартир. Тобто, для чесних забудовників економічно нічого не зміниться. А от ухилянти повинні будуть платити”.
Тобто, за версією ініціаторів законопроекту, зараз забудовники просто розганяють тему з ПДВ, щоб аргументувати підвищення цін на квадратні метри. Тема підвищення цінників на нерухомість і так уже буквально висить у повітрі. Адже попит на квартири в останній час сильно зростає.
Тим часом, українці активно вкладають “зайві” гроші в квартири та будинки, розраховуючи непогано заробити на оренді або перепродажі. Причому, якщо налякати ринок майбутнім зростанням цін на 40%, можна спровокувати ажіотаж прямо зараз, щоб люди побігли купувати житло “поки не подорожчало”.
Розбиралися, що змінює законопроект №5600 у питанні ПДВ на нерухомість і як це відобразиться на ринку і цінниках на квадратні метри.
Чи є зараз ПДВ на квартири і хто його платить?
Питання оподаткування об’єктів нерухомості прописане у розділі 5 Податкового кодексу.
Зокрема, за діючою нормою звільняються від податку на додану вартість наступні операції з нерухомістю:
поставки житла, крім першої поставки. Перша поставка - це перша передача готового побудованого житла у власність, перша продаж реконструйованого житла, дачних і садових будинків. Але від ПДВ звільняється перша поставка доступного житла, яке будується з залученням державних коштів. Тобто, за діючим законодавством на першу поставку новобудов дійсно є ПДВ. Далі, при повторних перепродажах, його вже немає. Але, як правило, перша поставка - це не продаж житла на ринку, а його передача від підрядника забудовнику.
“Тут ПДВ повинен враховуватися у ціні. Але при наступних операціях з цим об’єктом податку на додану вартість вже немає”, - говорить юрист податкового права ЮФ “Ільяшев і партнери” Ніна Бець.
ПДВ сплачується з ціни, за якою об’єкт передається від підрядника забудовнику. Як правило вона близька до собівартості об’єкта.
Але багато забудовників обходять і цю норму, тобто не сплачують ПДВ навіть при першій поставці житла.
“Справа в тому, що, якщо забудовник забирає у генпідрядника квартири і вводить об’єкт в експлуатацію, то він сплачує ПДВ, а коли віддає квартири фізособам ще до введення в експлуатацію, то податок на додану вартість сплачувати не потрібно. У Податковому кодексі вказано, що ПДВ виникає тільки на першу поставку готового добудованого житла, тобто, на недобудови це вимога не поширюється. Тому всі забудовники намагаються “спихнути” квартири пошвидше, до введення будинку в експлуатацію, поки це просто квадратні метри, а не готовий об’єкт нерухомості”, - пояснив нам представник київської компанії-забудовника.
“У багатьох забудовників є цілі групи довірених фізосіб, на яких іде переоформлення квартир ще на етапі котловану, а потім ці квартири продаються іншим фізособам, вже реальним покупцям по переуступці прав. І ніякого ПДВ ні на одному етапі не виникає. За такою схемою продаються тисячі квартир”, - говорить спеціаліст з нерухомості міжнародної мережі RE/MAX Михайло Артюхов.
Ще одна схема ухилення від ПДВ - продаж нерухомості через інвестиційні фонди (випуск цільових облігацій, продаж майнових прав). Тобто, продається не об’єкт нерухомості, а цінні папери, які не обкладаються ПДВ.
Отже, фактично левова частка нового житла потрапляє на ринок без ПДВ, - кажуть експерти.
Що хочуть змінити по ПДВ на житло
Якщо ПДВ на нерухомість є і зараз, то чому пункт з згадуванням податку на додану вартість у законопроекті 5600 викликав стільки шуму?
Справа в тому, що норму про ПДВ на житло у новому проекті пропонується переписати.
Зокрема, дається така формулювання:
Звільняються від оподаткування ПДВ операції по:
Першій поставці доступного житла, житла та житла, яке будується з залученням державних коштів. Тобто, все інше житло, і первинка, і вторинка, обкладаються ПДВ і при першій поставці, і при всіх наступних. При цьому, податок на додану вартість з’являється вже не тільки при передачі об’єкта від підрядника до забудовника, але і при продажу квартир покупцям-фізособам.
“Зараз на первинці ПДВ є при першій поставці, але потім він зникає. У новій формулюванні податок на додану вартість буде при всіх наступних продажах - другій, третій і так далі”, - каже Ніна Бець.
Отже, виходить ПДВ виникає і на етапі передачі житла від підрядника до забудовника (перша поставка), і при продажу квартир забудовником приватним покупцям.
Але різниця в цінах, за якими квартири передаються від підрядника до забудовника, і потім виставляються на продаж, суттєво відрізняється - приблизно удвічі. Тобто, з продажу житла кінцевому покупцеві ПДВ вже буде набагато вище.
По забудовниках вдарить ще одна норма проекту 5600 — про підвищення податків з продажу житла для приватних осіб - з кожного третього проданого за рік об’єкта доведеться платити майже 20% (ПДФО плюс військовий збір).
“Це, по суті, удар не стільки по звичайним громадянам, які масово не скуповують і не перепродають квартири, скільки по так званим інвесторам, і по схемі забудовників з оформленням житла на фізосіб. І злам цієї схеми для багатьох компаній може виявитися дуже болісним”, - каже Артюхов.
Отже, тепер забудовники навіть оформивши квартири на приватників, все одно потрапляють на ті ж 20%, або ж доведеться суттєво роздувати штат “покупців” (оформляючи на кожного не більше двох квартир).
Наскільки реально подорожчає житло? Чому забудовники одним голосом заявляють про надходящий колапс на ринку нерухомості та величезне зростання цін - до 40% і навіть більше?
Адже ПДВ - це лише 20%.
Справа в тому, що змінюється база нарахування податку. Якщо зараз - це вартість житла у підрядника (фактично собівартість), то буде - повна ціна, за якою квартира піде покупцеві і яка буде фігурувати в договорі купівлі-продажу.
А там цифри вже зовсім інші - вище в 2-3 рази. Адже в ці цінники закладається не тільки собівартість будівництва, але й інші витрати, скажімо, на інфраструктуру, оренду землі та інше.
“Забудовник ще платить оренду землі роками, поки оформляє забудову і будує. Також він будує інфраструктуру і т.д. І тут цікавий момент: всі ці витрати або без ПДВ, як, наприклад, оренда землі, або ПДВ при їх оплаті неможливо включити в податковий кредит при продажу квартири. Тобто, якщо забудовник побудує дитсадок, дорогу, колектор, то ПДВ з цих витрат неможливо списати при оплаті ПДВ від продажу квартири, адже дитсадок і колектор формально до квартири відношення не мають. Тому ми отримуємо ситуацію, коли різниця між ціною формальної першої поставки житла забудовнику і ціною реалізації житла - дуже суттєва”, - пише у своєму Facebook Ігор Петриченко.
На практиці, держава бажає отримати свою частку не лише з формальної ціни продажу житла забудовником, а й з усієї інфраструктури (дороги, дитячі садки, сквери тощо), яка йде “в комплекті” до квартири та включена в ринкову вартість. Саме це сприятиме зростанню вартості житла, - каже Сергій Сароян, керівник компанії Perfomance Management.
У кінцеву ціну на житло закладаються також різноманітні неформальні платежі, а саме хабарі та відкати, які на будівельному ринку є значними. Частка таких “витрат” у квадратному метрі може досягати 10-15%.
Водночас існує “бонус” - якщо зараз, коли під ПДВ підпадає лише перша поставка житла, забудовник не може оформити на нього податковий кредит, то за новим проектом така можливість з’являється.
“Приклад: забудовник заплатив (підряднику - Ред.) 5000 гривень за квадрат плюс 1000 ПДВ. Цей ПДВ зараховується йому в кредит. Далі він вирішив накинути ще 5000 і продати. Ціна без ПДВ - 10 тисяч гривень, він виставляє житло за 12 тисяч з ПДВ. Коли ви купуєте житло, забудовник повинен заплатити ці 2 тисячі гривень до бюджету, але у нього є 1000 гривень кредиту. Тому він заплатить додатково не 2 тисячі, а лише тисячу. Саме на цю суму зросте ціна житла, оскільки попередньо сплачений ПДВ забудовник платить і без законопроекту 5600, і відшкодувати його не може”, - пояснює Петриченко.
Тому, за його розрахунками, сплата ПДВ за новим дасть не 20% до ціни або більше (як прогнозують забудовники), а лише 7-13%.
Але насправді, як каже Михайло Артюхов, у кожної компанії відсоток подорожчання житла буде різним - залежно від того, які схеми вони зараз використовують.
У деяких квартири можуть подорожчати на 45-50%, і навіть більше.
Але, крім математики від забудовників, є ще реальний ринок. І він малоймовірно переварить таке значне подорожчання. Тому, як вважає Юрій Піта, на етапі котловану ціни можуть зрости всього на 3-5%. Об’єкти на останній стадії будівництва (попит на які вищий) можуть подорожчати до 20%.
Але будуть і інші наслідки. Михайло Артюхов каже, що багато об’єктів просто зупиняться.
“Великі забудовники ще якось переживуть цю ситуацію, а от малі будуть змушені йти з ринку. Якщо закон приймуть, об’єкти, які на той момент будуть на початкових стадіях будівництва, забудовники можуть просто кинути або ж спробують продати більш фінансово стійким конкурентам. Таких “завислих” об’єктів може бути до 30% усіх новобудов”, - прогнозує Артюхов.
Також експерти не виключають, що забудовники почнуть економити на інфраструктурі, скоротять програми розстрочок, тобто, спробують максимально позбутися зайвих витрат. Що не найкращим чином позначиться на якості житла та умовах для покупців.
Чи будуть платити ПДВ на вторинці? Багатьох власників квартир новина про ПДВ на житло серйозно налякала. Адже, якщо податок на додану вартість виникає вже й на вторинному ринку, то, виходить, платити 20% доведеться з продажу квартир і в нових, і в старих будинках.
Насправді, як пояснила нам Ніна Бець, приватних осіб нововведення по ПДВ не стосуються.
“Якщо людина виставить на продаж квартиру, без різниці у новобудові чи в старому будинку, то жодного ПДВ їй платити не потрібно. Фізичні особи в Україні не є платниками ПДВ”, - пояснила юрист.
Для приватників у проекті 5600 є інші сюрпризи, про які ми вже писали, зокрема, підвищення податку з кожної третьої проданої за рік квартири (18% ПДФО плюс військовий збір), а також введення податків на городи.
Тим не менш, Юрій Піта прогнозує зростання цін і на вторинці. Старе житло подорожчає “за компанію”, через підвищення цін на первинці.
"Цінового дисбалансу не буде. При збільшенні вартості квартир на первинному ринку на 20% вартість об'єктів на вторинному ринку може збільшитися, залежно від об'єкта, як мінімум, на 10-15%", - говорить він.
Зростання цінників позначиться на продажах – як на первинці, так і на вторинному ринку. Адже прибутки українців особливо не зростають, взяти доступну іпотеку теж проблематично. Тому багатьом доведеться відкласти мрії про новосілля до найкращих часів.
