В силу своей общественной значимости недвижимость находится в особом режиме правового регулирования. Недвижимость обязательно находится в чьей-либо собственности. Правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно реализует согласно закону по своей воле независимо от воли других лиц (ст.16 Гражданский кодекс). В соответствии с Законом о собственности объекты недвижимости могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц, с небольшими исключениями по конкретным объектам и лицам. Содержание права собственности включает в себя три основополагающих момента:
- право владения означает иметь объект в своём владении;
- право пользования позволяет извлекать полезные свойства, качества объекта;
- право распоряжения позволяет определять юридическую судьбу имущества.
На содержание права собственности не влияет местожительство собственника и месторасположение имущества.
«Гражданская дееспособность»
Собственником объекта может являться любое физическое лицо независимо от пола, возраста, дееспособности, гражданства и др. Но распоряжаться объектом может только дееспособное лицо. Согласно ст. 30 ГК гражданская дееспособность – способность гражданина своими действиями приобретать гражданские права и самостоятельно их выполнять, а так же способность своими действиями создавать для себя гражданские обязанности, самостоятельно их выполнять и нести ответственность в случае их неисполнения. Гражданскую дееспособность имеет лицо, которое осознаёт значение своих действий и может руководить ими. При этом полную гражданскую дееспособность физическое лицо приобретает:
- по достижению 18 лет или в момент регистрации брака (если на тот момент ему ещё нет 18 лет);
- по достижении 16 лет и одновременного пребывания в трудовых отношениях с работодателем;
- если физическое лицо записано матерью или отцом ребёнка.
В последних двух случаях предоставление полной гражданской дееспособности производится по решению органа опеки попечительства по заявлению заинтересованного лица с письменного согласия родителей (усыновителей) или опекуна, а в случае отсутствия такого согласия полная гражданская дееспособность может быть предоставлена по решению суда. До указанного возраста (момента) физическое лицо является несовершеннолетним и имеет право заключать договоры относительно принадлежащего ему недвижимого имущества только при наличии нотариально заверенного согласия родителей (попечителей) и разрешение органа опеки и попечительства. Лицо ограничивается в дееспособности либо признаётся недееспособным только в судебном порядке с назначением попечителя либо опекуна (ст.36,37 ГК).
Правоустанавливающие документы
1. Свидетельство о праве собственности на жилье
Выдается на приватизированную квартиру, к нему прилагается Распоряжение органа приватизации и первичный техпаспорт. Может быть так же выдано на квартиру или дом, после реконструкции (перепланировки) взамен любых старых документов.
2.Свидетельство о праве собственности на квартиру (Выдается на кооперативную квартиру после выплаты пая либо на новострой, который сдали в эксплуатацию).
3. Договор купли – продажи (биржевой либо нотариальный)
4. Договор дарения
5. Договор мены
6. Свидетельство о праве на наследство по закону и Свидетельство о праве на наследство по завещанию
7. Решение суда. Решение суда, которое вступило в законную силу (т.е. имеет две мокрые печати).
8. Договор пожизненного содержания.
9. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.
Стоит отдельно упомянуть о документах, которые выдавались ранее и сейчас не выдаются.
10. Договор с исполкомом о выкупе квартиры.
11. Акт приема – передачи, выданный до 1996 г. и зарегистрированный не позднее 1996 г. В БТИ.
12. Справка о выплате пая, выданная до 1996 г. И зарегистрированная не позднее 1996 г. В БТИ. Если акт приема – передачи или справка о выплате пая выданы после 1996 г., то на основании этих документов необходимо получать Свидетельство о праве собственности на квартиру.
Биржевой договор купли – продажи действителен только в том случае, если он оформлен до 18.02.2002 г. Если в биржевом договоре есть несовершеннолетние дети, люди, находящиеся под опекой (попечительством), причем не имеет значения – продавцы либо покупатели, либо одна из сторон действовала по доверенности, то этот договор так же считается недействительным. Недействительным так же считается биржевой договор купли – продажи дома. Во всех этих случаях биржевой договор купли – продажи нужно признавать действительным через суд.
Все правоустанавливающие документы подлежат государственной регистрации. До 5 мая 2004 г. на документах ставили штамп регистрации либо выдавалось регистрационное удостоверение. С 5-го мая 2004 г. все правоустанавливающие документы БТИ регистрировало в Едином электронном реестре. К правоустанавливающему документу мы получали «Витяг про реєстрацію». С 1-го января 2013 года регистрацию документов производит Государственная регистрационная служба, которая также выдает к правоустанавливающим документам «Витяг про реєстрацію». Также с 1 января 2013 года государственную регистрацию проводят нотариусы при оформлении сделки, выдавая «Витяг про реєстрацію».
Читайте также : Продажа домов в Кривом Роге
Прописка, она же регистрация
Необходимо различать собственников квартиры (дома) и лиц, прописанных на данной жилплощади. Прописка никак не влияет на право собственности. Можно быть собственником квартиры и не быть в ней прописанным, а можно быть прописанным в квартире и не быть ее собственником. Прописка имеет значение лишь тогда, когда мы имеем дело с государственной неприватизированной квартирой, т. к. после приватизации все прописанные станут собственниками этой квартиры и их имена будут указаны в Свидетельстве о праве собственности на жилье.
Имущественные права супругов
В соответствии с действующим законодательством, все имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов (т.е. принадлежит супругам в равных долях). При отчуждении такого имущества, а так же при покупке недвижимости требуется нотариально заверенное согласие второго супруга. Если недвижимость приобретается путем принятия в дар, согласие супруга на принятие имущества в дар не требуется. Согласие не обязательно давать в день сделки, его можно оформить у любого нотариуса в любом районе города до сделки.
Для оформления согласия супруга необходимы такие документы:
1. Паспорт
2. Свидетельство о браке (оригинал)
3. Идентификационный код (оригинал)
Совместной собственностью считается так же кооперативная квартира, за которую выплачивался пай в период брака. К совместной собственности относится недвижимость, приобретенная до брака, в которую были произведены значительные капиталовложения, что значительно увеличило ее стоимость.
Согласие супруга на продажу недвижимости не требуется, если на продаваемую квартиру имеются следующие документы: Договор дарения, Свидетельство о праве на наследство, Свидетельство о праве собственности на жилье. В последнем случае надо смотреть Распоряжение органа приватизации, пункт 4 об оплаченных при приватизации излишках жилой площади. Некоторые нотариусы требуют согласие супруга на отчуждение приватизированной квартиры при оплаченных излишках. В случаях, когда в паспорте продавца или покупателя стоит штамп о браке, а супруга нет в живых, для оформления сделки необходимо предоставить оригинал свидетельства о смерти. В случаях, когда в паспорте продавца или покупателя стоит штамп о расторжении брака, для оформления сделки необходимо предоставить оригинал свидетельства о разводе или решение суда о разводе.
Приватизация государственной квартиры
Правом бесплатной приватизации можно воспользоваться только один раз. Участвовать в бесплатной приватизации жилья имеют право только граждане Украины. Для приватизации квартиры государственного фонда необходимо получить справку о составе семьи установленного образца и заявление, подписанное всеми членами семьи, достигшими 14-летнего возраста. Эти документы должны быть заверены печатью ДЭЗа и подписью начальника ДЭЗа и паспортистки. На оборотной стороне справки бухгалтер ЖЭКа пишет жилой и общий метражи по лицевому счету, эта надпись должна быть заверена подписями бухгалтера и начальника ЖЭКа и удостоверена печатью ЖЭКа. Если дом ведомственный, то ведомство, которому он принадлежит, должно дать разрешение на приватизацию. На основании полученных документов оформляется свидетельство о праве собственности и проводится его регистрация.
Кооперативная квартира (квартира ЖСК, МЖК)
Приватизировать кооперативную квартиру не надо, т. к. она является частной собственностью. Необходимо получить правоустанавливающий документ – Свидетельство о праве собственности на квартиру. Для получения этого документа нужны три экземпляра справки о выплате пая. Эти три экземпляра должны быть датированы одним числом и быть под. одним номером. Справка ЖСК о выплате пая, выданная до 1996 года и зарегистрированная в МБТИ, является правоустанавливающим документом. В справке о выплате пая должны быть обязательно указаны следующие пункты
1. Дата вступления в кооператив
2. Дата выплаты пая
3. Сумма пая
4. Краткая техническая характеристика квартиры
5. ФИО собственника квартиры
Наследство
Наследовать можно как движимое, так и недвижимое имущество. К движимому имуществу относятся денежные вклады, доля в уставном фонде предприятия, вещи, имеющие значительную материальную ценность и т. д. Наследовать имущество можно на основании завещания, при этом степень родства не имеет значения, либо на основании закона, при этом степень родства имеет значение, т. к. от степени родства зависит очередь наследования. При отсутствии завещания, на наследство имеют право наследники первой очереди. К наследникам первой очереди относятся супруги (наследственная доля пережившего супруга составляет ½ доли умершего), родители и дети, имущество между ними распределяется в равных долях. Только при отсутствии этих наследников на наследство могут претендовать наследники 2-й, затем 3-й, затем 4-й очереди. Законом предусмотрен круг лиц, у которых есть обязательная доля в наследстве. К ним относятся несовершеннолетние дети и нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего.
Получить Свидетельство о праве на наследство можно только через шесть месяцев после смерти наследодателя. Все претенденты на наследство имеют право в шестимесячный срок подать заявление в нотариальную контору того нотариального округа, в котором умерший был прописан на момент смерти.
Для получения свидетельства о праве на наследство в нотариальную контору необходимо предоставить следующие документы:
1.Завещание (если имущество наследуется на основании завещания)
2. Документы, подтверждающие родство (если имущество наследуется на основании закона)
3. Правоустанавливающие документы
4. Справка о прописке с последнего места жительства умершего
5. Свидетельство о смерти
Имущественные права несовершеннолетних лиц, находящихся под опекой (попечительством)
Для продажи доли недвижимости недееспособного либо ограниченно дееспособного лица требуется разрешение Совета опеки и попечительства. Недееспособным и ограниченно дееспособным взрослого человека может признать только суд. Недееспособным лицам назначается опекун, ограниченно дееспособным – попечитель. Ограниченно дееспособный человек действует с согласия своего попечителя, за недееспособного все действия совершает опекун. Опекун (попечитель) взрослого человека должен предоставить решение суда о признании своего подопечного недееспособным (Ограниченно дееспособным), решение исполкома о назначении опекуна (попечителя) и удостоверение опекуна (попечителя). Если опекун или попечитель назначен несовершеннолетнему, то решение суда не требуется. Дети до 14 лет считаются недееспособными, все сделки за них совершают родители. Дети с 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными и имеют право совершать сделки с письменного согласия родителей. При этом для совершения сделки необходимо получить Решение органа исполнительной власти (опекунского совета), которое разрешает провести сделку.
Доверенности
Правильно разделять доверенности на доверенность на право представления интересов доверителя где-либо и на доверенность на право распоряжения от имени доверителя. Внимание!!! ТОЛЬКО ПО ВТОРОМУ ВИДУ ДОВЕРЕННОСТЕЙ МОЖНО СОВЕРШАТЬ СДЕЛКУ. У риэлторов обычно эти доверенности называются не совсем правильно, но понятно им и привычно для них. Мы так и продолжим их называть генеральными и целевыми.
В зависимости от полномочий, которыми доверитель наделяет доверенное лицо, доверенности подразделяются на общие и целевые. По общей («генеральной») доверенности, доверенное лицо имеет право распоряжаться всем имуществом доверителя и совершать от его имени любые действия. По целевой доверенности (напр. Доверенность на продажу конкретной квартиры) доверенное лицо имеет право совершать только те действия, которые указаны в доверенности.
Доверитель имеет право отменить данную ранее доверенность. Сделка, совершенная по такой доверенности, считается недействительной.
Доверенность теряет свою силу со смертью доверителя. Доверенность оформляется у нотариуса. В населенных пунктах, где поблизости нет нотариуса, доверенность имеет право удостоверить сельский совет. В доверенности на продажу либо на приобретение недвижимого имущества нотариус делает отметку о наличии или отсутствии в паспорте штампа о браке. В доверенности указывается дата выдачи, причем прописью, и окончание срока действия. Доверенности, выданные в других государствах, подлежат легализации.
ВНИМАНИЕ! Если в доверенности указано, что доверитель доверяет доверенному лицу «бути його представником» совершать сделки по такой доверенности нельзя.
Дома
Правоустанавливающие документы на дома те же, что и на квартиру. При работе с домами мы «встречаемся» с такими документами: Свидетельство о праве собственности на дом; Свидетельство о праве собственности на домовладение.
К свидетельству обязательно прилагается первичный техпаспорт. При получении свидетельства на дом и при продаже дома необходимо оформить документы на землю. Это может быть Договор аренды земельного участка либо Государственный акт о праве частной собственности на земельный участок, либо Свидетельство.
В силу того, что у нотариусов существуют разногласия по поводу Земельного кодекса, мнения нотариусов г. Одессы и разных районов Одесской области, требования к документам на землю, на которой расположен продаваемый дом, различны. Например, в Коминтерновском районе ни один нотариус не оформит сделку по отчуждению дома, если на землю нет документов. В Ивановском же районе иногда достаточно справки из сельского совета о том, что земля не приватизирована.
При работе с домами необходимо очень внимательно относиться к неузаконенным строениям, пристройкам и всякого рода реконструкциям. Чтобы определить, есть ли в продаваемом доме так называемые «неузаконки», необходимо сверить метражи и строения, указанные в правоустанавливающем документе с метражами дома и количеством строений на участке. Например, если мы видим гараж, летнюю кухню или другое капитальное строение и не находим упоминания о нем в документах, то это строение возведено самовольно и подлежит узаконению. Если в качестве документа у нас Свидетельство на дом или домовладение, то мы должны сверить постройки с тех.паспортом. Все самовольные постройки подлежат вводу в эксплуатацию. Внимание! Если в процессе реконструкции дома изменилась жилая площадь, то на дом надо получать новые документы – новое Свидетельство. Если мы продаем часть жилого дома (домовладения), где изменилась жилая площадь, то для получения нового Свидетельства необходимо сделать перерасчет долей и согласовать их с собственниками оставшейся части, т.к. доля владения определяется пропорционально размеру жилой площади.
Земельный участок
Правоустанавливающими документами на земельный участок могут быть все вышеперечисленные документы: Свидетельство о праве собственности, Свидетельство о праве на наследство, Договор купли-продажи, Договор дарения, Решение суда, Государственный акт (госакт) и т.д. До 1 января 2013 года право собственности на земельный участок считалось оформленным при наличии госакта с отметкой о его регистрации либо перерегистрации. С 1 января 2013 года государственные акты не выдаются. Например, Продавец может предъявить в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок Свидетельство о праве собственности, выданное после 2012 года. Для оформления сделки по земле необходимо иметь правоустанавливающий документ, зарегистрированный в Государственном реестре, «Витяг из ДЗК» (Державного земельного кадастру), экспертную оценку. Возможно, по требованию отдельных нотариусов, справку об отсутствии строений на участке.
Метки : купить, продажа, квартиры, право собственности