Схожая история со стенами: особо капитальные, каменные или кирпичные в 2,5-3 кирпича должны простоять 150 лет. Чуть тоньше – в 2 кирпича или крупнопанельные –125 лет, а облегченной кладки (в 1 кирпич) или из шлакоблоков – 100 лет. Деревянные и брусчатые стены живут всего 50 лет. Столько же служат деревянные полы и накладные бетонные лестничные ступеньки. Но это если поддерживать конструкции в приличном состоянии, по мере надобности делать текущие ремонты, а раз в 20-30 лет – капитальные.
У наших многоэтажек две главные угрозы – влага и коммуникации. Особенности нашего климата таковы, что зимой, к примеру, то течет, то замерзает. Вода попадает в несущие конструкции, и, превращаясь в лед, разрывает их изнутри. Если крыша протекает, влага способна "убить" дом вообще за считанные годы, даже новостройку. От плохих коммуникаций страдают, в основном, старые многоэтажки. Схема та же – дырявые трубы – влага – трещины в стенах.
Несанкционированные и непродуманные перепланировки квартир, хаотичная замена труб делают только хуже. Кто-то поставил новые трубы, но плохо состыковал их с общей системой, в итоге образуется течь Но даже если не доводить жилье до ручки и вовремя делать ремонты, время "Ч" даже для самого крепкого дома когда -нибудь все равно наступит. В тех же технических нормативах четко прописаны сроки эксплуатации жилых объектов в зависимости от их типа.
Самые недолговечные - 50 лет - панельные хрущевки. А так как Киев и Украина массово застраивались ими в 1955-1970гг, то что-то решать с такими домами нужно в период до 2020гг, то есть, уже прямо сейчас. Кирпичные пятиэтажки, возводившиеся примерно в эти же сроки, могут простоять аж до 2055-2070гг, но только если до 2030 успеть провести капремонты. Еще примерно столько же осталось довоенным сталинкам. Послевоенные будут жить аж до 2105 (реконструкция в 2020-2030). До этого же времени простоят современные кирпичные и монолитные, панельные и блочные многоэтажки, построенные в 80-х годах прошлого века. С той лишь разницей, что если кирпичные можно реконструировать и еще продлить им жизнь на несколько десятилетий, то для панельных и блочных вердикт у инженеров один – сносить.
В последние годы больших ремонтов практически не было, разве что "косметика". Аргумент у властей всегда один – в бюджете нет денег. В результате количество аварийного жилья постоянно растет, хотя официально такой статус имеют немногие объекты (по законодательству, признав дом аварийным, власти обязаны отселять жильцов или хотя бы проводить ремонтные работы).
По данным Госстата, в Украине в аварийном состоянии находится 59,2 тысячи жилых домов. В них живет 89,7 тыс. человек.
И для этого есть вполне законные основания: статья 382 Гражданского кодекса предусматривает, что многоквартирные дома являются совместной собственностью владельцев квартир. Поэтому они сами должны заботиться о ремонте своих домов.
Согласно этой статье, к совместному имуществу многоквартирного дома, которым собственники квартир владеют все вместе, относятся:
- помещения общего пользования (в том числе вспомогательные) – это чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.;
- несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома (наружные и внутренние стены);
- механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения – водопровод, канализация, электросети и т.д., до ввода в квартиру;
- здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
- права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.
По сути, собственник квартиры владеет только воздухом между стенами и внутриквартирными коммуникациями. Все остальное – это совместное имущество всех владельцев квартир в доме.
То есть, украинские многоэтажки, со всеми их квартирами, дворами, лифтами, дырявыми трубами и протекающими крышами, – это собственность самих граждан. Именно владельцы квартир должны сами содержать не только свои апартаменты, но и весь дом. Естественно, за свой счет.
Еще почитать: Продажа коммерческой недвижимости в Кривом Роге
По идее, перед тем, как передавать дома на баланс ОСМД, власти должны были провести капремонты, но денег на это не нашлось, поэтому вопрос замяли.
Действительно, в законе «О приватизации государственного жилищного фонда» сказано, что «бывшие собственники (их правопреемники), владевшие многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны участвовать в финансировании их ремонта и содействовать организации его проведение в порядке, определяемом Кабинетом Министров Украины».
Однако воспользоваться этой нормой на практике, как правило, невозможно.
Ремонты за свой счет – удовольствие не из дешевых. По оценкам экспертов, капремонт может потянуть до 40% от стоимости объекта, а это миллионы гривень. Даже достаточно скромный апгрейд стандартной девятиэтажки на 100 квартир потянет на 2 млн. грн, а это 20 тыс. грн. с каждой квартиры. А если придется менять коммуникации, сумма может увеличиться в несколько раз.
Платить такие деньги большинство украинцев явно не готовы
"Некоторые, может, и не против сбросится, но не хотят платить и за себя, и за соседа, а организовать всех жильцов очень трудно. Поэтому для начала жильцам надо попробовать хотя бы создать ОСМД, чтобы получить бразды управления домом в свои руки. А потом, когда жильцы научатся контролировать обслуживание и текущие ремонты в своем доме, можно начать думать и об организации капитального ремонта, в том числе при помощи инвестора.
Остается наедятся, что к тому времени местные бюджеты хоть немного пополнятся или власти научатся договариваться с инвесторами и смогут запустить проекты модернизации жилья.
По идее, перед тем, как передавать дома на баланс ОСМД, власти должны были провести капремонты, но денег на это не нашлось, поэтому вопрос замяли.
Действительно, в законе «О приватизации государственного жилищного фонда» сказано, что «бывшие собственники (их правопреемники), владевшие многоквартирными домами до момента приватизации, обязаны участвовать в финансировании их ремонта и содействовать организации его проведение в порядке, определяемом Кабинетом Министров Украины».
Однако воспользоваться этой нормой на практике, как правило, невозможно.
Ремонты за свой счет – удовольствие не из дешевых. По оценкам экспертов, капремонт может потянуть до 40% от стоимости объекта, а это миллионы гривень. Даже достаточно скромный апгрейд стандартной девятиэтажки на 100 квартир потянет на 2 млн. грн, а это 20 тыс. грн. с каждой квартиры. А если придется менять коммуникации, сумма может увеличиться в несколько раз.
Платить такие деньги большинство украинцев явно не готовы
"Некоторые, может, и не против сбросится, но не хотят платить и за себя, и за соседа, а организовать всех жильцов очень трудно. Поэтому для начала жильцам надо попробовать хотя бы создать ОСМД, чтобы получить бразды управления домом в свои руки. А потом, когда жильцы научатся контролировать обслуживание и текущие ремонты в своем доме, можно начать думать и об организации капитального ремонта, в том числе при помощи инвестора.
Остается наедятся, что к тому времени местные бюджеты хоть немного пополнятся или власти научатся договариваться с инвесторами и смогут запустить проекты модернизации жилья.